Um imóvel está afastado do centro e ainda não possui todos os serviços urbanos. Mesmo assim, o município envia o carnê de IPTU. A cobrança é necessariamente indevida?
Não. A localização e a destinação do imóvel, a lei municipal e o enquadramento da área precisam ser examinados em conjunto.
Qual é a regra do Código Tributário Nacional?
O artigo 32 do Código Tributário Nacional prevê IPTU sobre a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóvel localizado na zona urbana do município. Em regra, a zona urbana é definida por lei municipal e deve contar com pelo menos dois dos melhoramentos indicados no CTN, como meio-fio ou calçamento com canalização de águas pluviais, abastecimento de água, esgoto, iluminação pública e escola ou posto de saúde nas proximidades.
O próprio artigo 32, porém, permite que a lei municipal considere urbanas as áreas urbanizáveis ou de expansão urbana constantes de loteamentos aprovados e destinados à habitação, indústria ou comércio, ainda que situadas fora da zona definida pelo critério dos melhoramentos.
Todo imóvel em área de expansão paga IPTU?
Não basta o município dar um nome novo à região. É necessário verificar se existe lei municipal válida incluindo a área e se estão presentes os requisitos do enquadramento utilizado.
Quando se trata de área urbanizável ou de expansão urbana prevista em lei municipal, a Súmula 626 do STJ afirma que não é necessária a presença dos melhoramentos do artigo 32, parágrafo 1º, do CTN.
Isso não dispensa a análise da aprovação e da destinação do loteamento, da delimitação legal e das características do imóvel.
A destinação rural pode mudar o resultado?
Pode. A jurisprudência distingue o imóvel destinado à exploração agrícola, pecuária, extrativa vegetal ou agroindustrial daquele incorporado a uma expansão urbana para habitação, comércio ou indústria.
Por isso, a simples inclusão no perímetro urbano não resolve todos os casos. Se o imóvel mantém comprovada exploração rural, pode haver discussão sobre a incidência de ITR em vez de IPTU. Cadastro, atividade efetivamente exercida, documentos fiscais e características da área tornam-se relevantes.
É necessária comunicação prévia ao Incra?
O STJ decidiu que a cobrança municipal não depende de prévia comunicação da alteração ao Incra. A ausência dessa comunicação cadastral, sozinha, não impede o IPTU. Isso não elimina a discussão sobre a destinação rural efetiva quando ela estiver presente.
Exemplo prático
Um terreno integra loteamento residencial aprovado, está em área de expansão urbana definida por lei municipal e ainda não recebeu rede de esgoto. A falta desse serviço, por si só, não afasta o IPTU, porque o enquadramento de área urbanizável não exige os dois melhoramentos urbanos.
Em outro caso, uma propriedade incluída formalmente no perímetro urbano continua sendo utilizada de maneira comprovada para produção agrícola. Aqui, a destinação rural pode sustentar uma discussão tributária diferente.
O que deve ser conferido no carnê?
O proprietário deve identificar a lei municipal que delimitou a área, a planta de valores, a classificação cadastral e a destinação considerada pela prefeitura. Também convém verificar se há loteamento aprovado, qual é o uso efetivo e se a base de cálculo corresponde às características reais do imóvel.
Em matéria de responsabilidade tributária empresarial, consulte também quando o sócio retirante responde por dívidas da empresa.
Conclusão
Um imóvel fora da zona urbana tradicional pode pagar IPTU quando estiver em área urbanizável ou de expansão urbana prevista em lei municipal e preencher os requisitos legais. Nessa hipótese, a existência de dois melhoramentos públicos não é indispensável.
Por outro lado, erros na delimitação, no cadastro, na base de cálculo ou a efetiva destinação rural podem alterar o resultado. A validade da cobrança depende do enquadramento concreto, não apenas da distância entre o imóvel e o centro da cidade.
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