Associação de moradores pode cobrar taxa no Juizado Especial?

Uma associação de moradores pretende cobrar taxas de manutenção de um proprietário do loteamento. Antes de discutir valores, duas perguntas diferentes precisam ser respondidas: a cobrança é juridicamente exigível contra aquela pessoa? E, se for, a associação pode propor a ação no Juizado Especial?

O artigo original tratava principalmente da segunda questão. Depois da evolução legislativa e jurisprudencial, porém, explicar a competência do Juizado sem examinar a própria exigibilidade da taxa deixa a análise incompleta.

Associação de moradores não é o mesmo que condomínio edilício

No condomínio edilício, a obrigação de contribuir para as despesas decorre do regime legal ligado à unidade imobiliária. Já a associação é uma pessoa jurídica constituída pela união de pessoas em torno de determinada finalidade.

Por isso, não se deve chamar genericamente toda associação de loteamento de “condomínio” nem transferir automaticamente para ela as regras das cotas condominiais. A natureza do empreendimento, a data da relação jurídica, a adesão e o registro dos atos são decisivos.

Quem não se associou pode ser obrigado a pagar?

Para relações constituídas antes da Lei 13.465/2017 — e sem lei municipal anterior disciplinando a matéria —, o STJ consolidou no Tema 882 que a taxa de manutenção não pode ser exigida de proprietário que não seja associado nem tenha anuído com a cobrança.

O STF, no Tema 492, também afastou a cobrança compulsória anterior à lei quando não houver adesão ao ato constitutivo. Ao mesmo tempo, reconheceu que, a partir da Lei 13.465/2017 ou de lei municipal anterior, a obrigação pode alcançar determinadas situações em loteamentos de acesso controlado.

Segundo a aplicação feita pelo STJ, após esse marco a cobrança pode ser admitida quando o titular que já possuía o lote adere ao ato constitutivo ou, tratando-se de novo adquirente, quando o ato constitutivo da obrigação está registrado no Registro de Imóveis competente.

Assim, a utilização de serviços ou a alegação abstrata de enriquecimento sem causa não substituem, sozinhas, a análise dos requisitos de adesão, registro e marco temporal.

A associação pode usar o Juizado Especial?

No RMS 53.602/AL, o STJ reconheceu a competência do Juizado Especial Cível para processar ação de cobrança proposta por associação de moradores de loteamento urbano, dentro dos limites do caso examinado.

Isso não significa que qualquer cobrança associativa será simples ou caberá no Juizado. O valor deve respeitar o limite legal, e a causa não pode exigir prova incompatível com o procedimento. Discussões complexas sobre registro imobiliário, extensão do loteamento, perícia contábil ou natureza jurídica do empreendimento podem influenciar a adequação da via.

Também é importante não confundir competência com procedência. O Juizado pode ser competente para examinar a ação e, ainda assim, concluir que a taxa não é exigível daquele proprietário.

O que a associação deve verificar antes de cobrar?

Devem ser conferidos o estatuto, as atas que aprovaram as contribuições, a condição associativa do devedor, a data de aquisição do lote, a legislação municipal, o registro imobiliário do ato constitutivo da obrigação e a memória discriminada do débito.

Do lado do proprietário, é necessário verificar se houve adesão expressa, quando o imóvel foi adquirido, o que constava da matrícula e dos documentos da compra e se os valores cobrados foram regularmente aprovados.

Exemplo prático

Um proprietário adquiriu o lote em 2010, nunca se associou e não anuiu com a taxa. A associação não pode tratar a decisão sobre competência do Juizado como autorização automática para cobrar. A exigibilidade deve ser confrontada com os Temas 882/STJ e 492/STF.

Em situação diferente, um comprador adquiriu o lote após a mudança legislativa, e a obrigação constava regularmente do registro imobiliário. O resultado pode ser outro, desde que os demais requisitos estejam presentes.

Para um problema diferente de convivência coletiva, consulte quando o condomínio pode limitar a presença de animais.

Conclusão

A associação de moradores pode, em determinadas condições, ajuizar cobrança no Juizado Especial. Antes disso, precisa demonstrar que a taxa é exigível daquela pessoa.

Competência processual, legitimidade da associação e existência da obrigação são questões distintas. A resposta depende da data, da adesão, do registro imobiliário, da legislação aplicável e da complexidade da prova.