Quem prestou fiança em um contrato de locação pode mudar de situação financeira, romper a relação de confiança com o inquilino ou simplesmente não querer permanecer vinculado por tempo indefinido. Mas deixar de ser fiador exige mais do que uma mensagem informal.
A possibilidade e o momento da exoneração dependem da fase do contrato e da prova de que a comunicação chegou ao destinatário correto.
A fiança termina quando acaba o prazo escrito do contrato?
Não necessariamente. A Lei do Inquilinato estabelece que, salvo disposição contratual em contrário, as garantias se estendem até a efetiva devolução do imóvel. Se a locação por prazo determinado continua sem oposição, ela pode tornar-se por prazo indeterminado, e a garantia não desaparece automaticamente.
Nos contratos de locação por prazo indeterminado, o artigo 40, X, da Lei 8.245/1991 permite ao fiador notificar o locador sobre sua intenção de se exonerar. Ele ainda responde pelos efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação.
A quem a notificação deve ser enviada?
Ao locador, ou a quem tenha poderes comprovados para recebê-la em seu nome. Avisar apenas o inquilino não produz a segurança jurídica necessária, porque é o locador quem possui o crédito garantido.
A comunicação precisa ser inequívoca e comprovável. Notificação extrajudicial com confirmação de recebimento, carta registrada ou outro meio capaz de demonstrar conteúdo, destinatário e data reduz o risco de discussão. Se a correspondência volta sem entrega, não é prudente presumir que a exoneração começou a produzir efeitos.
É possível notificar durante o prazo determinado?
O fiador pode manifestar sua intenção, mas, segundo o STJ, a exoneração não rompe automaticamente a garantia durante o prazo determinado assumido. Se o contrato depois passar a vigorar por tempo indeterminado, contam-se os 120 dias de responsabilidade previstos na Lei do Inquilinato, considerada a comunicação válida.
Há decisões específicas para contratos anteriores à alteração legislativa de 2009, nas quais foi aplicado o prazo de 60 dias do artigo 835 do Código Civil. Por isso, a data do contrato e a redação legal aplicável precisam ser verificadas antes de definir o termo final da responsabilidade.
Existem outras hipóteses de exoneração?
Sim. A Lei do Inquilinato contém regras próprias para situações como sub-rogação da locação após separação, divórcio ou dissolução de união estável e após morte do locatário. Nesses casos, o fiador pode ter direito a se exonerar mediante notificação no prazo legal, permanecendo responsável pelo período adicional previsto em lei.
Também é preciso ler o contrato e eventuais aditivos. Uma alteração relevante realizada sem consentimento do fiador pode gerar outra discussão, mas não se deve presumir que qualquer mudança elimina automaticamente a garantia.
E se o locador não for encontrado?
O fiador deve documentar as tentativas e buscar um meio juridicamente eficaz de cientificação. Dependendo do caso, pode ser necessária notificação por cartório ou medida judicial. O importante é não confundir o envio com o recebimento: a controvérsia costuma estar justamente na prova de que o credor tomou ciência.
Exemplo prático
Uma locação residencial de 2022 foi prorrogada por prazo indeterminado. Em 10 de março, o fiador envia notificação inequívoca ao locador e comprova o recebimento. A fiança não termina naquela data: sua responsabilidade continua pelo período legal de 120 dias.
Se o fiador apenas encaminhar uma mensagem ao inquilino e não houver prova de ciência do locador, poderá continuar exposto à cobrança.
A exoneração não apaga obrigações surgidas durante o período garantido. Veja também quando danos no imóvel podem gerar cobrança de reparos e lucros cessantes.
Conclusão
O fiador pode se exonerar de uma locação por prazo indeterminado, mas precisa comunicar de forma inequívoca o locador e conservar a prova do recebimento. Nos contratos submetidos à regra atual, a responsabilidade ainda permanece por 120 dias.
Prazo do contrato, data de celebração, prorrogação, aditivos e destinatário da notificação podem mudar a análise. A exoneração deve ser tratada como um procedimento documentado, não como um simples aviso verbal.
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