Ao final da locação, o proprietário recebe as chaves e descobre que o imóvel precisa de obras antes de poder ser usado ou alugado novamente. Além do custo dos reparos, o locatário pode ser responsabilizado pelo período de indisponibilidade?
Pode, desde que os danos ultrapassem o desgaste normal e tenham efetivamente impedido o uso do bem pelo tempo necessário à recomposição.
Qual é o dever do locatário?
O artigo 23, III, da Lei do Inquilinato determina que o locatário devolva o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal.
Pintura desgastada pelo tempo, pequenas marcas compatíveis com a ocupação e envelhecimento natural não recebem o mesmo tratamento de portas quebradas, instalações danificadas, alterações não autorizadas ou falta grave de conservação.
A vistoria inicial é essencial para essa comparação. Sem um registro confiável do estado de entrada, torna-se mais difícil atribuir ao locatário defeitos que podem ser anteriores à locação.
O que pode ser cobrado?
Os prejuízos podem incluir danos emergentes e lucros cessantes. Danos emergentes são os gastos necessários à reparação do que foi anormalmente deteriorado. Orçamentos, notas fiscais, fotografias e laudo de vistoria ajudam a demonstrar extensão e custo.
Lucros cessantes correspondem à perda econômica provocada pela indisponibilidade do imóvel. No REsp 1.919.208/MA, o STJ reconheceu que a devolução em condições precárias pode justificar indenização durante o período em que o locador ficou privado do uso e gozo do bem.
É necessário provar que já existia um novo inquilino?
Na situação examinada pelo STJ, não foi exigida prova categórica de que o imóvel seria imediatamente alugado. A própria disponibilidade para uso, locação ou outra destinação possui expressão econômica.
Isso não autoriza cobrar um período arbitrário. Continua necessário demonstrar os danos atribuíveis ao locatário, a indisponibilidade causada por eles e o tempo razoavelmente necessário para reparação.
Qual período pode ser indenizado?
O marco não deve ser escolhido apenas pela conveniência do proprietário. A apuração pode considerar a entrega das chaves, a realização da vistoria, o início das obras e o prazo técnico necessário para concluí-las.
Demoras provocadas pelo próprio locador, reformas de melhoria, modernizações voluntárias ou obras sem relação com os danos da locação não devem ser transferidas ao antigo inquilino.
O locador pode recusar as chaves por causa dos danos?
A existência de avarias não autoriza, em regra, condicionar indefinidamente o recebimento das chaves à concordância do locatário com o laudo ou ao pagamento dos reparos. Posse, término dos aluguéis e indenização pelos danos são questões que podem ser tratadas separadamente.
Em 2026, o STJ decidiu que a recusa injustificada do locador em receber as chaves pode afastar a cobrança posterior de aluguéis e liberar o fiador quanto a esse período. Por isso, a estratégia de prolongar formalmente a locação até a conclusão das obras pode criar um problema adicional.
Exemplo prático
Um imóvel é devolvido com instalações elétricas destruídas e portas danificadas. Laudo e fotografias mostram que os problemas não existiam na entrada. A obra necessária dura 45 dias, conforme documentação técnica.
O locador pode discutir o custo da recomposição e a perda econômica durante esse período. Não poderá, contudo, incluir na mesma conta outros três meses gastos em reforma estética escolhida para valorizar o imóvel.
A responsabilidade pelos danos e a garantia locatícia são questões diferentes. Consulte também como o fiador pode se exonerar da fiança.
Conclusão
O locatário responde pela deterioração anormal e pode ser condenado tanto ao custo dos reparos quanto aos lucros cessantes do período de indisponibilidade.
A cobrança exige uma linha documental coerente: vistorias de entrada e saída, prova dos danos, orçamento ou despesas e prazo razoável de reparação. O precedente do STJ não transforma qualquer reforma posterior à locação em aluguéis automaticamente devidos.
Um comentário em “Imóvel devolvido com danos: o locador pode cobrar aluguéis durante o reparo?”