Durante o contrato de locação deve o locatário zelar pela boa conservação do bem visando a entrega em condições de habitabilidade, no mesmo estado em que recebeu no início da locação.
Não é incomum, contudo, o Locador recebe o imóvel sem a pintura adequada ou ao menos com o devido capricho que o dono sempre espera.
Esta situação sempre acaba sendo relevada pois muita das vezes a sua disputa, dentro do âmbito judicial, será maior que qualquer atitude para fins de reparar estes pequenos defeitos.
Mas, o que ocorre quando o estrago no imóvel é enorme e o imóvel encontra-se deplorável? Além do reparo a ser imposto, este imóvel ficará algum tempo fora do mercado, empilhando ainda mais prejuízos do proprietário.
A discussão que havia aqui se dava sobre a possibilidade ou não de se exigir lucro cessante do locatário, pelo tempo em que o Locador ficou privado do imóvel, além é claro da indenização por tais reparos.
Recente o C. Superior Tribunal de Justiça ao julgar o Recurso Especial 1.919.208 MA, acabou por reconhecer o direito do Locador em exigir daquele que deixa o imóvel em situação precária o o pagamento de lucro cessante.
A determinação das perdas e danos está submetida ao princípio da reparação integral, de maneira que devem abranger tanto o desfalque efetivo e imediato no patrimônio do credor, como a perda patrimonial futura, a teor do disposto no art. 402 do CC/02.
Assim, adotou o Superior Tribunal de Justiça a teoria da reparação integral do dano, devida pelo locatário, visto que este é responsável pela deterioração do imóvel.
Seria necessário consignar aqui, que não estamos diante de uma deterioração normal do imóvel, mas sim daquela decorrente da falta de conservação ou uso anormal do imóvel.
Portanto, recebido o imóvel em situação que impossibilite seu uso, resultante de má conservação por parte do locatário, é perfeitamente possível exigir além da indenização pelos reparos necessários, o lucro cessante em face do antigo locatário.
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