Analisando o caso específico que apareceu no escritório, nos deparamos com a necessidade de intimação do Locador para fins de exoneração da fiança prestrada por um casal.
No contrato de locação firmada havia uma clausula que estipulava a renovação automática da fiança, após o término do prazo de 30 meses do contrato, tornando assim a fiador garantidor do contrato até sua futura resolução, que passaria a ser indeterminado.
Pensamos na notificação pura e simples do Locador para fins de exoneração. Seria uma soluçã simples se não fosse o fato de não constar no contrato de locação o endereço do Locador para fins de intimação. Só havia a indicação de que os valores seriam pagos, mensalmente, para a Imobiliária, que intermediou o negócio.
Pensamos no encaminhamento da notificação para a Imobiliária para a resolução do problemas, mas ao estudar alguns julgados, nos deparamos com o Recurso Especial 1.428.271-MG, de relatoria da Min. Nancy Andrighi.
Neste julgado, a Ministra ao analisar a negativa do artigo 835 do Código Civil, que indica a necessária intimação do credor para fins de exoneração do fiador. Embora o TJ/MG houvesse entendido que a notificação deveria ser pessoal, a Min. siniliza que o Código Civil não impõe forma especial para ser realizada tal notificação, podendo inclusive ocorrer por meio extrajudicial, devendo contudo haver prova segura de que o Locador recebeu a notificação.
Assim, recairia sobre o Fiador a prova de que realizou a notificação pessoal do Locador. No caso do Recurso Especial indicado a notificação foi encaminhada justamente para a Imobiliária que adminsitrava o imóvel, afastando assim a realização do ato jurídico que possibilitasse a exoneração da pensão, em razão da ausência da notificação pessoal do Locador.
O problema aqui, deste caso que nos deparamos, reside no fato de no contrato não conter o endereço do Locador, nem a indicação de um endereço de correspondência, o que tornou difícil a solução do caso. Não chegamos a analisar o contrato na época de sua feitura, mas fica a importante dica de sempre estabelecer um local de envio de comunicação, para todas as partes.
Aqui acreditamos que caso o fato chegue nas portas do Poder Judiciário, e sucitando como tese de defesa o fato de não haver o endereço do Locador para intimação, os Tribunais possam manter o entendimento estampado no RESP 1.428.271, pela ausência de notificação do Locador, impondo ao Fiador, no momento da assinatura do contrato, a obrigação de verificar as omissões e correção de dados no contrato firmado.
Pelo outro lado, como defesa, acreditamos que a boa-fé contratual pode ser um atenuante para este fato, imaginando que embora omitido, o Locador tivesse residência conhecida ou que não poderia ser franqueada tal informação quando solicitado perante a Administradora da imóvel, sendo obrigação o fornecimento de tal informação.
É questão para debate pertinente.
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